こんにちは、ケイスケです。

京都市内で生活して、約2ヶ月が経過しました。

正直、でていくお金は増えましたが、その分知識と経験を得ながら生活しております。

お金は後から付いてくるので、今は知識・経験に投資し て必ず回収しようとおもいます。

今回は、不動産営業経験6年の僕が投資物件を買おうと決断した時の経験をもとに、

リスクヘッジの取り方を解説します。

【アパート不動産投資】リスクヘッジの取り方

結論から言うと、アパートの更地価格を損切りラインとして購入をするという事です。

物件購入価格 －（退去交渉費＋アパート解体費＋販売手数料）＝更地価格

業界の人がいう掘出し物件とは、リスクヘッジOKの物件です。

正直少ないですが、必ずあります。

掘り下げて話していくと、きりがないので超安全地帯の物件の探し方をお伝えしました。

【レントロール】営業に言われるがままに物件を購入する人が大半

あまり不動産に詳しくない方は、営業に言われるがままに、レントロールの情報だけで不動産を購入してしまいます。

物件を実施に見ることなく買う方もいます。（銀行が一枚かんでる事が多い）

レントロールの見せ方が上手い営業マンは山ほどいるので、気を付けてください。

レントロールって言い方一つで、良くも悪くも変わりますので。

M＆Aで事業を買う人が、決算書の見方を知らないことはないですよね。

不動産投資も同じで、レントロールを理解しないで物件購入なんてあり得ないです。

※レントロール：入居状況や契約状況を纏めたもの。売主有利に作られている。要注意。

【破産者続出】不動産投資アパート経営　

ここ2.3年で不動産投資家が破産しまくっているのは、スルガスキームが関わっていることが多いです。

僕は、債権回収会社から破産者リストの不動産査定を数多くこなしてきました。

ほとんどの破産者の抵当にはスルガスキームが関わっていました。

スルガスキームとは、

担保評価が大幅に足りていない物件に対して銀行と不動産業者が結託して、

投資家にオーバーローンを組ます仕組みです。

収担保価値の改ざん等が横行していたので、恐ろしい。

しかし、僕は不動産投資をするならアパートを勧めます。

なぜ、破産者が多いアパート経営を勧めるのか？

理由は、破産者からの掘出し物件を狙えるからです。

スルガスキーム問題が公にでたのは、1年半前ですがまだまだ破産者は増えると思っています。

なぜかというと、1.2件の退去がでるだけでキャッシュフローが追いつかない物件が山のようにあるからです。

ここが狙い目です。

破産案件は、たたき売りさせることが多いです。そこが狙い目です。

詳しくは別の記事で具体的な方法をお伝えします。

という感じです

不動産投資をするにあたって、出口戦略（再販売）を考えずに購入する人は、控えめに言って頭が良くないです。　
物件購入直後から転売の事を考えれない人は、不動産投資は辞めておくべきです。

というもの、会社経営をする上で不動産は切り離せない関係です。

上手く不動産を利用すれば、税金を落としながら不労収入を得ることができますし。

相続税の圧縮効果も一番効果的。

名の知れた経営者は、不動産と上手く付き合っています。